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公开征求《黄山市住宅小区物业管理条例(征求意见稿)》修改意见

发布时间:2019-09-05 11:02:50     信息来源: 市人大办公室     浏览次数:11579
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《黄山市物业管理规定(草案)》已经市七届人大常委会第十二次会议审议,市人大常委会法工委根据审议意见修改形成了《黄山市住宅小区物业管理条例(征求意见稿)》。为提高立法质量,现进一步征求意见建议。欢迎于2019年9月20日前提出修改意见并反馈至邮箱fgwhsrd@163.com。


黄山市住宅小区物业管理条例

(征求意见稿)

 

第一条(立法目的及依据)为了规范物业管理活动,提升物业服务水平,维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益,营造良好的生活环境,根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和有关法律、行政法规,结合本市实际,制定本条例。

第二条(适用范围)本条例适用于本市行政区域内住宅小区物业管理活动及其监督管理。

第三条(物业管理原则)物业管理应当遵循业主自治、专业服务与依法监管相结合的原则。

第四条(市级物业管理行政主管部门职责)市人民政府物业管理行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作,履行下列职责:

(一)制定物业管理相关政策措施;

(二)建立物业管理信用体系;

(三)建立并推广使用统一规范的网上物业管理平台(以下简称网上物管平台);

(四)监督、管理物业专项维修资金;

(五)指导、监督各县(区)物业管理行政监管工作;

(六)指导、监督物业管理招投标活动,指导和规范物业管理市场行为、重大物业管理纠纷与投诉的处理;

(七)制定小区管理规约、业主大会议事规则、物业服务合同、承接查验协议、装饰装修管理服务协议等示范文本;

(八)法律、法规规定的其他职责。

第五条(县级物业管理行政主管部门职责)县(区)人民政府物业管理行政主管部门具体负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作,履行下列职责:

(一)指导乡镇人民政府、街道办事处履行物业管理监管职责;

(二)指导、监督物业管理招投标活动;

(三)负责前期物业服务合同、临时管理规约、物业服务合同、承接查验、业主委员会有关材料备案;

(四)负责物业专项维修资金的归集、核算、拨付,对物业专项维修资金的使用进行指导、监督;

(五)采集、核查物业服务企业、项目负责人的信用信息,建立相关物业管理档案,并接受查询;

(六)指导、监督网上物管平台的使用;

(七)组织开展乡镇人民政府、街道办事处、居(村)民委员会物业管理相关工作人员和业主委员会委员的培训工作;

(八)法律、法规规定的其他职责。

第六条(相关行政主管部门职责)市、县(区)相关行政主管部门应当按照各自职责,做好相关行政执法和监督管理工作:

(一)住房城乡建设行政主管部门负责统筹工程质量保证金;监督建设单位履行建筑工程质量保修责任;负责房屋质量问题的投诉受理、处理工作;

(二)公安机关负责依法查处住宅小区内影响公共安全、公共秩序的违法行为,对燃放烟花爆竹、监控安防、车辆停放等开展监督检查,参与停车矛盾纠纷处理,做好房屋租赁监督管理工作;

(三)司法行政主管部门负责指导物业管理纠纷人民调解工作;

(四)民政行政主管部门负责监督居(村)民委员会指导、监督业主大会、业主委员会开展自治管理活动;

(五)消防行政主管部门负责住宅小区消防安全的监督管理,依法查处影响消防设施和消防通道使用等违法违规行为;

(六)环境保护行政主管部门负责对物业管理区域以及周边污染源依法实施监督管理,依法查处违反环保法律、法规的行为;

(七)规划行政主管部门负责物业服务用房规划的核实及违法建设的认定;

(八)城市管理行政主管部门负责查处装修过程中擅自变动房屋承重结构,违法搭建建筑物、构筑物,乱设摊点,焚烧树叶、垃圾等违法行为;

(九)人民防空行政主管部门负责对人防工程设施违法行为进行监督检查;

(十)价格行政主管部门负责物业服务收费的监督管理;

(十一)市场监管行政主管部门负责电梯等特种设备安全监督检查;

(十二)经济信息化行政主管部门负责协调通信运行和电力设施保护等工作。

(十三)园林绿化主管部门负责物业管理区域内绿化的日常指导和监督工作。

第七条(物业管理工作机制)市、县(区)人民政府应当加强对本行政区域内物业管理工作的领导。街道办事处、乡镇人民政府应当明确物业管理机构,配备物业管理人员,做好辖区内物业管理活动的监督管理工作。

加强社区党组织、居(村)民委员会对业主委员会和物业服务企业的指导和监督。建立健全社区党组织、居(村)民委员会、业主委员会和物业服务企业议事协调机制。

第八条(物业服务信用管理)市、县(区)物业管理行政主管部门应当运用物业管理信用体系,对物业服务企业和项目负责人实行动态管理,对物业服务企业是否按合同约定执行物业服务等级标准和相应的物业服务收费标准进行年度考核。

第九条(业主大会成立)物业管理区域内,已交付的专有部分面积超过建筑物总面积百分之五十或者首批物业交付满三年的,建设单位应当按照《安徽省物业管理条例》的规定向街道办事处或者乡镇人民政府、县(区)物业管理行政主管部门报送筹备成立首次业主大会会议所需的文件资料。

符合首次业主大会成立条件的,业主可以联名向街道办事处或者乡镇人民政府、县(区)物业管理行政主管部门书面提出召开首次业主大会会议的报告。街道办事处或者乡镇人民政府应当自接到报告之日起四十五日内,依照《安徽省物业管理条例》的有关规定,组织成立业主大会会议筹备组,筹备召开首次业主大会会议。

首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。

第十条(相关部门对首次业主大会筹备予以配合)住房和城乡建设、自然资源和规划、人防、消防等单位,应当对首次业主大会筹备组就筹备成立业主大会所需要的信息资料查询依法予以配合。

第十一条(网上物管平台 提倡采用信息化技术,改进业主大会集体讨论、征求意见和投票表决方式。

物业管理行政主管部门建立的网上物管平台,应当具备公示公告、集体讨论、征求意见、投票表决等功能。

业主在网上物管平台的注册信息应当与其不动产登记信息一致,并享有与其专有面积相对应的表决权重。

业主可以在网上物管平台上依法行使业主权利,实名参与讨论、发表意见、投票表决,其法律效力与业主大会相同。

业主有权选择网上投票或者纸质书面投票方式参与表决,同一业主同一事项网上投票和纸质书面投票结果出现不一致时,以书面投票为准。

网上物管平台发布公告、征求意见的,期限不得少于三十日。进行投票表决的,网上投票期限不得少于七日。

第十二条(业主大会财务管理制度)业主大会应当建立规范的财务管理制度,保证资金安全。有条件的小区业主大会可以聘请执行秘书、财务人员等专职工作人员。

第十三条(业主委员会候补委员)业主委员会由业主大会选举产生。

业主大会可以在选举产生业主委员会委员的同时,选举产生候补委员,候补委员人数不得超过委员人数的百分之五十。候补委员可以列席业主委员会会议,但不具有表决权。业主委员会任期内出现缺员时,由候补委员按照得票数的顺序进行递补。

业主委员会委员和候补委员名单应当在物业管理区域内显著位置和网上物管平台公示。

第十四条(业主委员会禁止行为)业主委员会及其委员不得有下列行为:

(一)阻挠业主大会行使职权,拒绝执行业主大会决定;

(二)违反规定使用业主大会或者业主委员会印章;

(三)煽动业主拒缴物业服务费,散布不利于物业管理的虚假信息;打击、报复、诽谤、陷害有关投诉人、举报人;

(四)弄虚作假,隐瞒事实真相,转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供有关文件、资料;

(五)未经业主大会决定,擅自与物业服务企业签订或者解除物业服务合同;

(六)骗取、挪用、侵占物业专项维修资金或者公共收益等业主共有财产;

(七)索取或者收受建设单位、物业服务企业、维修保养等单位或者有利害关系的业主提供的财物或者其他利益;

(八)向物业服务企业销售商品、承揽业务,牟取不当利益;

(九)损坏共用设施设备,违法搭建,破坏房屋外观和承重结构,擅自改变物业使用性质,拒缴物业服务费和专项维修资金,以及违法出租房屋;

(十)其他侵害业主合法权益的行为。

第十五条(业主委员会换届)业主委员会任期届满三个月前,应当书面告知街道办事处或者乡镇人民政府、居(村)民委员会。街道办事处或者乡镇人民政府应当指导、协助成立换届选举小组,由换届选举小组组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。

换届选举小组产生至新一届业主委员会选举产生期间,业主委员会不得就选聘、解聘物业服务企业等共同管理事项组织召开业主大会会议,但发生危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况,需要立即使用房屋专项维修资金进行维修、更新、改造的除外。

业主委员会逾期未能换届选举的,由街道办事处或者乡镇人民政府指导所在地的居(村)民委员会组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。

第十六条(业主委员会主任离任审计制度)推行业主委员会主任离任审计制度,审计事项由业主大会决定,审计结果应当予以公示,审计费用可以在业主共有资金中支出。

第十七条(业主自行管理)规模较小且具备自行管理条件的住宅小区,经专有部分面积占建筑物总面积过半数且人数占总人数过半数的业主同意,可以在街道办事处或者乡镇人民政府的指导监督下,由业主自行管理。

业主自行管理的,业主大会应当设定执行机构及其负责人,负责自行管理的组织实施并承担由此产生的相关责任。

第十八条(自行管理方式)业主自行管理的住宅小区,业主大会聘请专业保洁、保安、绿化养护、设施设备保养维修单位的,应当与其签订专业服务合同;业主大会采用民事雇佣方式聘请自然人进行公共区域清洁卫生、秩序维护、绿化养护,以及共用部位、共用设施设备的日常运行、保养及维修服务的,应当为其支付意外伤害等保险费用,由被聘用人员自行购买后报业主自行管理执行机构备案。

第十九条(前期物业管理)新建物业实行前期物业管理。建设单位应当在销售物业前通过政府公共资源交易平台或者其他公开招投标的方式选聘前期物业服务企业,并与其签订书面物业服务合同,对前期物业管理的内容予以约定。

投标人少于三个或者建筑面积五万平方米以下的住宅物业,经所在地物业管理行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘前期物业服务企业。

第二十条(物业承接查验)新建物业交付使用前,物业服务企业和建设单位,应当按照国家有关规定和前期物业服务合同约定,共同对物业共用部位、共用设施设备进行承接查验;未进行承接查验的,不得交付使用。物业服务企业不得承接未经查验或者查验不合格的物业。

承接查验应当邀请部分业主参加。

第二十一条(物业承接查验档案移交)建设单位在办理承接查验时,应向物业服务企业移交物业使用、维护、管理必需的相关资料。未能全部移交相关资料的,建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。

前期物业服务合同终止时,物业服务企业应当将物业服务用房和物业共用部位、共用设施设备及相关资料移交业主委员会或者另聘的物业服务企业。无业主委员会或者另聘的物业服务企业的,应当移交物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府代管。

承接查验后,建设单位应当与物业服务企业签订承接查验协议,对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及时限、双方权利义务、违约责任等作出明确约定。承接查验协议作为前期物业服务合同的补充协议,与前期物业服务合同具有同等法律效力。物业交付时,建设单位和物业服务企业应当将物业承接查验备案情况书面告知业主。物业服务企业应当将物业承接查验资料建档保存,物业承接查验档案属于全体业主所有,业主有权免费查询。

第二十二条(前期物业服务企业更换)前期物业管理期间,有下列情形之一的,建设单位应当依法重新选聘物业服务企业,并监督物业服务企业之间依法交接:

(一)前期物业服务合同期满,业主大会尚未成立,物业服务企业不愿意续签合同的;

(二)物业服务不符合履约标准,建设单位要求限期整改,物业服务企业逾期拒不整改,或者整改达不到要求,建设单位依法依约提前解除合同的;

(三)物业服务企业擅自退出的;

(四)物业服务企业被吊销营业执照的;

(五)法律、法规规定的其他情形。

重新选聘物业服务企业前,建设单位应当就新物业服务企业服务内容、服务标准和收费标准等征得已销售物业总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意,并在物业管理区域内显著位置和网上物管平台进行公示,公示期限不得少于三十日。

第二十三条(前期物业服务企业退出)前期物业管理期间,物业服务企业退出的,新物业服务企业进入前,由建设单位承担相应管理责任。

尚未成立业主大会,建设单位已经注销或者无法承担相应管理责任的,物业服务企业退出物业管理区域九十日前,应当书面告知业主、街道办事处或者乡镇人民政府。街道办事处或者乡镇人民政府应当在物业服务企业退出前,组织成立业主大会,决定管理模式。

第二十四条(物业管理评估制度)鼓励业主自治组织、建设单位、物业服务企业委托第三方评估机构,开展物业项目承接查验、物业服务标准和费用测算、物业服务质量评估等活动。

第三方评估机构应当依照法律、法规和合同约定提供专业服务,出具的评估报告应当真实、客观、全面。

第三方评估机构对物业服务企业履约情况的评估结果,可以作为业主大会是否续聘物业服务企业的参考。

第二十五条(物业服务企业管理)物业服务企业应当具备为业主提供专业服务的能力,并在承接项目前,将营业执照、主要负责人、固定办公场所、联系方式和人员相关信息书面告知项目所在地物业管理行政主管部门。

物业服务企业应当按照有关法律、法规规定和物业服务合同约定以及有关物业服务行业技术标准提供专业化服务。

物业服务项目实行项目负责人责任制。物业服务企业更换物业项目负责人,应当书面告知业主委员会、物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府。

第二十六条(物业服务企业职责)物业服务企业应当将物业服务合同约定的物业服务企业名称、服务等级标准、收费项目、收费标准、收费方式等内容全面公开公示,主动接受监督。业主对公示内容有异议的,物业服务企业应当及时答复。

鼓励物业服务企业采用新技术、新方法,推进智能化技术和装备在物业服务领域的应用,不断提高管理和服务水平。

物业服务企业应当落实市容和环境卫生责任区责任,维护人居环境,推动生活垃圾分类,降低物业能耗、物耗,推动生活方式绿色化。

物业服务企业发现物业管理区域内有违法犯罪行为的,应当及时向公安机关举报。

第二十七条(物业服务企业安全防范)物业服务企业应当在消防车通道、消防疏散通道、消防救援场地和消防救援窗口设置明显标识和禁止占用提醒。

物业服务企业应当建立和完善物业管理应急预案,定期演练,及时处理物业管理中的突发事件。物业管理区域内有下列情形之一的,物业服务企业应当按照有关规定及时向街道办事处、乡镇人民政府或者相关部门报告:

(一)发生火灾、水患、爆炸或者自然灾害;   

(二)发生传染病疫情或者群体性不明原因疾病;

(三)建筑物及其附属设施设备发生安全隐患,严重危及业主、物业使用人及建筑物安全;

(四)发生群体性事件;

(五)其他严重影响业主、物业使用人正常生活的隐患或者事件。

第二十八条(物业服务收费)住宅小区前期物业公共服务费实行政府指导价,市发展改革部门会同物业管理行政主管部门根据物业服务等级标准等因素,依法制定相应的等级基准价及浮动幅度,并每三年至少组织一次评估,根据评估情况及时调整、公布。

已成立业主大会的住宅小区物业服务收费,以及前期物业中除物业公共服务费以外的其他收费,实行市场调节价。

第二十九条(物业公共服务费)物业服务费用可以在物业服务合同中约定采取包干制或者酬金制等形式。对于实行包干制收费的物业服务企业,每半年至少公布一次物业服务费和物业经营性收益的收支明细。

物业服务企业应当将不低于实收物业服务费百分之十的部分单独列账,专项用于物业共用部位、共用设施设备维修养护,每年公布一次收支使用情况,接受业主监督。物业服务企业撤出后,将剩余部分按有关规定移交。

第三十条(业主缴纳物业服务费用)业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。物业服务合同未约定或者未经业主同意,物业服务企业自行提供的服务,不得向业主收取费用。

业主在转让物业时,应当结清物业服务费用等相关费用。业主出租物业,约定由承租人交纳物业服务费用等相关费用的,应督促承租人按时交纳;承租人拒不交纳的,由业主承担相关费用,业主可以向承租人追偿。

已竣工但尚未出售的房屋(车位)和已出售但尚未交付物业买受人的房屋(车位),物业服务费用等相关费用由建设单位交纳。

物业发生转移或者灭失的,业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。

物业服务企业不得以业主不交纳物业服务费为由,实施限制或者停止接房、供水、供电、供气等行为,以及侵犯或者限制业主权利的其他行为。

第三十一条(老旧住宅区物业管理)市、县(区)人民政府应加强对老旧住宅区改造。街道办事处或者乡镇人民政府应当组织老旧住宅区业主成立业主大会,由业主大会决定选聘物业服务企业或者由业主自行管理物业。

对于暂时不具备物业管理条件的老旧小区,社区居(村)委会可以建立社区物业服务中心,适当收取物业管理费用,为老旧小区的环境卫生、绿化养护及公共设施设备的日常维护等提供基本服务。

第三十二条(物业管理区域禁止行为)物业管理区域内禁止下列行为:

(一)装修过程中擅自变动房屋建筑主体和承重结构;

(二)侵占、损坏物业的共用部位、共用设施设备;

(三)违法搭建建筑物、构筑物;

(四)违反法律、法规和管理规约,以及未经有利害关系的业主同意,改变建筑物及其附属设施的用途;

(五)擅自改变房屋外观;

(六)在建筑物、构筑物上涂写、刻画或者违反规定悬挂、张贴宣传品;

(七)堆放易燃、易爆、剧毒或者含有放射性物质的物品,排放有毒、有害物质或者发出超过规定标准的噪音;

(八)损坏公共绿化及其附属设施;

(九)违反规定倾倒垃圾、污水和杂物,焚烧垃圾;

(十)违反规定停放车辆,占用消防车通道,妨碍消防车通行;

(十一)占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口或者有其他妨碍安全疏散行为;

(十二)违反规定摆摊设点、占道经营;

(十三)违反规定饲养动物;

(十四)高空抛物;

(十五)在建筑物公共通道、楼梯间、安全出口等公共区域私拉电线为电动自行车充电;

(十六)法律、法规禁止的其他行为。

违反前款规定的,业主委员会、物业服务企业应当制止。制止无效的,物业服务企业、业主委员会应当及时报告有关行政主管部门。有关行政主管部门在接到报告后,应当依法予以制止或者依法处理。

第三十三条(装饰装修管理)业主或者物业使用人对房屋装饰装修的,应当事先告知物业服务企业,物业服务企业应当书面告知房屋装饰装修的禁止行为和注意事项。

物业服务企业应当加强对房屋装饰装修现场的巡查,发现违规装修的,应当及时制止;对拒不改正的,物业服务企业可以按照管理规约的规定,禁止装饰装修施工人员进入物业管理区域,并立即报告有关主管部门。业主或者物业使用人、装饰装修施工人员对物业服务企业巡查应当予以配合。

第三十四条(共有场地停车管理)占用共有道路或者场地设置的停车位,属于物业管理区域内的业主共有,应当优先物业管理区域内的业主、物业使用人使用,不得出售、出租给物业管理区域外的单位或者个人。

对违反管理规约,长期占用公共场地停放的车辆,物业服务企业有权请求公安部门依法处理,由此产生的费用由车主承担。

物业管理区域内规划用于停放车辆的场地、充电设施无法满足业主需求的,经业主大会同意,并经相关部门批准,可以占用业主共有道路、其他场地或者改造绿地建设停车场地、充电设施。改建的停车场地、充电设施应当符合通行、消防安全等要求。规划、消防、电力、公安机关交通管理等部门应当加强对改建工程的指导。

第三十五条(公共收益管理)物业管理区域的公共收益属于全体业主共有。公共收益应当单独列账,不得擅自挪用,不得以个人名义进行存储和管理。公共收益财务账目应当定期审计,每半年公示一次,接受业主监督。

前期物业服务期间,公共收益的使用管理由建设单位和物业服务企业按照规定在前期物业服务合同中约定。前期物业服务期间公共收益作为物业管理区域维修资金的比例不得低于百分之七十。

成立业主大会后,公共收益按照业主大会、业主委员会决定或者物业服务合同约定使用;没有决定或者约定的,百分之七十纳入专项维修资金,其余部分用于补贴物业服务费以及业主委员会委员的补贴和执行秘书、财务人员等专职工作人员的酬金。

第三十六条(紧急使用专项维修资金事项)发生下列危及安全情形之一,需要使用物业专项维修资金的,由业主委员会、相关业主提出应急处置方案,或者物业服务企业提出建议,经业主委员会、相关业主同意,并报专项维修资金监管部门审核后,直接申请使用:

(一)屋面、外墙体防水损坏造成渗漏的;

(二)电梯故障危及人身安全的;

(三)消防设施损坏的;

(四)公共护(围)栏破损严重,危及人身、财产安全的;

(五)楼体外立面有脱落危险的;

(六)专用排水、排污设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍,危及人身、财产安全的;

(七)二次供水设施损坏的;

(八)其他危及房屋安全的情形。

应急维修费用应当向业主公示,并从相关业主的物业专项维修资金分户账中按照专有面积分摊列支。

第三十七条(物业服务企业违约)物业服务企业应当严格遵守法律、法规和物业服务合同的约定,提供相应的服务。物业服务企业违反物业服务合同约定或者损害业主权益的,录入市物业管理信用体系。

第三十八条(业主拒缴物业费责任) 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费。

业主未按照约定交纳物业服务费的,物业服务企业、业主委员会可以通过上门催交、在物业管理区域显著位置和网上物管平台公示等形式督促其限期交纳;逾期不交纳的,物业服务企业可以依法申请仲裁或者提起诉讼。经仲裁裁决或者司法判决确认后有履行能力仍拒不履行的,按照有关规定录入失信被执行人名单。

第三十九条(业主委员会不履行职责的责任)业主委员会不履行或者无法履行职责的,街道办事处或者乡镇人民政府应当责令其限期履行职责;逾期仍不履行的,街道办事处或者乡镇人民政府应当指导召开业主大会会议,调整或者重新选举产生新的业主委员会。

第四十条(物业管理区域禁止性行为处罚)违反本条例第三十二条规定第十项、第十一项规定的,由公安机关对单位责令改正,处五千元以上五万元以下罚款;对个人处警告或者五百元以下罚款。

违反本条例第三十二条第十五项规定的,由公安机关责令改正,拒不改正的,处二百元以下罚款。

第四十一条(行政主管部门及其工作人员责任)违反本条例规定,市、县(区)人民政府物业管理行政主管部门、乡镇人民政府、街道办事处或者其他有关行政主管部门及其工作人员有滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守等行为的,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,依法给予处分。

第四十二条(兜底性条款)违反本条例规定的行为,法律、法规已有处罚规定的,从其规定;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第四十三条(施行时间)本条例自2020年7月1日起施行,黄山市政府颁布的原《黄山市物业管理办法》同时废止。

 

 

 

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